Una delle domande più comuni tra chi è alla ricerca di opportunità investimento immobiliare è se comprare una casa all’asta sia davvero conveniente. I dubbi sono tanti e dipendono soprattutto dalla scarsa conoscenza del settore e dalle incertezze relative alle spese di procedura e al sistema dei rilanci d’offerta.
Ormai sono più di tredici anni che mi occupo di diritto immobiliare e in particolare di aste giudiziarie, per cui sento di poter rispondere senza esitazione. Sì, comprare un immobile all’asta conviene, ma per evitare rischi è necessario muoversi con prudenza, con un buon bagaglio di conoscenze e solo dopo aver effettuato tutte le valutazioni del caso.
Se vuoi saperne di più sul mondo delle aste e su come sfruttarle per un investimento ti consiglio di continuare a leggere: alla fine avrai le idee chiare e sarà più semplice trovare l’immobile perfetto per i tuoi obiettivi.
Comprare casa all’asta: i rischi da evitare e qualche consiglio
Il requisito fondamentale per iniziare a investire con successo è senza dubbio una buona preparazione sul mercato immobiliare della tua città o regione. Per giudicare il reale livello di convenienza di un’asta hai bisogno quantomeno di conoscere l’andamento delle valutazioni medie dei fabbricati.
Certo, puoi fare affidamento sulle quotazioni fatte dai periti incaricati dai tribunali, che però non sempre sono precise al 100%. Si basano, infatti, su una scala di riferimento di prezzi medi al metro quadro che trascura alcuni dettagli specifici. Di solito, ad esempio, non tengono conto del piano in cui si trova l’immobile o dell’esposizione, così come di numerosi altri fattori che – nel mercato libero – influirebbero sul prezzo.
La valutazione finale è quasi sempre inferiore alla media di mercato, ma per calcolare quanto sia realmente vantaggioso il prezzo base dell’asta bisogna approfondire la conoscenza delle caratteristiche del fabbricato.
Ci sono poi da considerare una serie di fattori contingenti dell’immobile che possono nascondere delle problematiche complesse da superare. Come abbiamo già detto quando abbiamo parlato di assistenza per le aste immobiliari, prima di decidere di fare un’offerta è sempre opportuno verificare aspetti come:
- la regolarità catastale, edilizia e urbanistica del fabbricato;
- l’eventuale presenza di altri diritti reali minori come usufrutto, nuda proprietà o diritti di superficie;
- lo stato di occupazione da parte del debitore o di terzi con contratto di locazione;
- l’assenza di pignoramenti, ipoteche giudiziali o legali, privilegi di terzi, domande giudiziali, sequestri o fondi patrimoniali.
Rispetto al mercato libero, quindi, le vendite all’asta richiedono una maggiore attenzione ad alcuni dettagli che, se trascurati, possono portare a spese supplementari e sgradevoli sorprese dopo la conclusione dell’acquisto.
Come partecipare a un’asta immobiliare
Quando arriva il momento di partecipare a una vendita all’asta è molto importante che tu sappia come muoverti, cioè quando presentare l’offerta e come valutare l’opportunità di un rilancio. Il mio consiglio è di farti assistere da un avvocato immobiliare specializzato in aste giudiziarie, anche se non sei alla tua prima esperienza.
Quando decidi di comprare casa all’asta, infatti, i rischi per il capitale che vuoi investire possono sembrare infiniti. La mossa più saggia in questi casi è preparare un business plan che tenga conto di tutte le spese da affrontare, come i costi di procedura e i lavori di ristrutturazione del bene che sono quasi sempre necessari dopo l’assegnazione.
L’assistenza di un professionista gioca un ruolo chiave sia in queste fasi preliminari che al momento delle offerte. Un esperto, infatti, sa come muoversi tra offerte minime e ribassi d’asta, per evitare un’escalation del prezzo finale rilancio dopo rilancio.
Comprare casa all’asta conviene: un esempio del mio lavoro a Bergamo
Per farti capire meglio le dinamiche in gioco in questo tipo di situazioni, ti riporto l’esempio dell’acquisto di uno dei numerosi appartamenti all’asta a Bergamo che ho seguito nel corso degli anni.
Parto da una premessa importante: nell’ultimo periodo sempre più persone provano a fare affari con le aste giudiziarie. Per trovare opportunità interessanti, quindi, consiglio sempre di cercare fabbricati con alcuni difetti noti, perché attirano meno interessati e il prezzo rimane spesso più basso.
In questo caso specifico avevo individuato un appartamento di grandi dimensioni – circa 124 metri quadrati – con cantina e box di pertinenza. Il bene presentava, però, tre problematiche:
- era occupato dai genitori dell’esecutato;
- il box era usato da un altro condomino in base a uno scambio avvenuto in epoca precedente;
- l’esecutato era in arretrato nel pagamento delle spese condominiali di diversi mesi.
Con l’aiuto del mio team ho predisposto un business plan per valutare tutti i costi e preparare la strategia. Ho considerato che, data l’occupazione del bene e soprattutto la questione relativa ai box, l’asta avrebbe attirato un basso numero di partecipanti e sono giunto alla decisione di presentare un’offerta.
La quotazione del CTU (il consulente tecnico del giudice) era di 156.000€, tenendo conto anche di un coefficiente di riduzione del prezzo per l’andamento del mercato. L’offerta minima era di 87.800€, una cifra decisamente interessante per un appartamento di quella metratura. Avevamo ragione a pensare che ci sarebbe stata poca concorrenza, ma le cose sono andate ancora meglio del previsto: la nostra era addirittura l’unica offerta.
Alla fine, tra imposte e alcuni lavori per sistemare gli ambienti, la spesa complessiva è stata di 105.000€. Siamo riusciti anche a liberare l’appartamento e sistemare la questione box nei tempi previsti.
Come se non bastasse, circa un anno più tardi l’immobile è stato rivenduto per 160.000€, con un guadagno lordo ante imposte di 55.000€ e un ritorno sull’investimento (ROI) – dato dal rapporto tra l’utile generato e l’investimento iniziale – del 52%.
Come vedi si è trattato di un’operazione alquanto proficua, frutto di un lungo lavoro di studio e ricerca tra gli appartamenti all’asta a Bergamo. Comprare casa all’asta risulta conveniente rispetto a farlo sul mercato libero, ma senza le giuste competenze ti esponi a più rischi del dovuto.
Se hai deciso di investire nell’area di Bergamo e sei alla ricerca di un avvocato immobiliare da cui farti affiancare, contattami. Dopo un primo incontro, di persona o su Skype, valuteremo insieme la migliore strategia per raggiungere i tuoi obiettivi.