Acquistare un immobile all’asta è un’ottima occasione per ottenere una casa a un prezzo vantaggioso, ma la complessità delle procedure potrebbe scoraggiarti o farti commettere spiacevoli errori. Per questo è importante conoscere la terminologia utilizzata nell’ambito delle aste immobiliari. Base d’asta, CTU, asta al ribasso, asta con incanto sono solo alcuni dei termini da padroneggiare per partecipare a una vendita immobiliare in modo consapevole.
Travisare un concetto o interpretare in modo errato un documento potrebbe farti perdere una buona occasione o, peggio, trasformarsi in un vero e proprio danno economico. Partiamo, quindi dall’inizio e cerchiamo di capire cosa s’intende per base d’asta, il primo passo di questa procedura esecutiva.
Prezzo base d’asta: cos’è esattamente?
La base d’asta è l’importo con cui un bene o un immobile vengono messi all’asta. Attenzione: questa non corrisponde al prezzo di vendita ma solo a quello di partenza, che può variare in base all’andamento dell’asta. Andiamo più a fondo e vediamo la procedura un passo alla volta.
Chi stabilisce il prezzo base d’asta?
Il compito di stabilire l’importo a base d’asta spetta al giudice che, come indicato dall’articolo 568 del Codice di Procedura Civile, determina il valore secondo le indicazioni ricevute dal CTU. Ecco un altro termine che può tornarti utile: con la sigla CTU si fa riferimento al Consulente Tecnico d’Ufficio, e cioè il perito nominato dal giudice per valutare l’immobile.
Il CTU visiona il fabbricato oggetto della vendita giudiziaria e stila una dettagliata descrizione che ne indichi caratteristiche, dimensioni precise, pertinenze e condizioni effettive. È sempre lui a verificare l’agibilità degli spazi, la regolarità sotto il profilo urbanistico e la presenza di eventuali abusi edilizi sanati o da sanare.
In seguito a tutto questo il CTU stila una perizia completa che include il valore commerciale dell’immobile. Sulla base dell’importo indicato e delle condizioni rilevate, il giudice stabilisce il prezzo base d’asta. Quest’ultimo sarà inferiore rispetto al valore commerciale del fabbricato perché terrà conto delle condizioni segnalate dal perito, di vincoli e oneri giuridici che possono gravare sull’immobile, e delle spese condominiali insolute. Il giudice, infine, tiene in considerazione lo stato di possesso dell’immobile – ovvero se sia occupato dal proprietario o da terzi – e la sua regolarizzazione urbanistica.
Anche se ogni dettaglio viene riportato dal CTU nella perizia, spesso accade che in fase di determinazione del prezzo base non se ne tenga conto. Ecco perché un consulente potrebbe suggerirti di far valutare l’immobile prima di decidere se candidarti o meno all’acquisto. Aggiudicarsi un appartamento gravato da inagibilità, oneri giuridici o spese condominiali insolute rischia di trasformarsi in un investimento rovinoso.
Dove si trova il prezzo base d’asta?
Il prezzo base rientra tra i dettagli dell’avviso di vendita, reperibile sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia e su quelli di ogni Tribunale di pertinenza. Lì si trovano tutti gli immobili del nostro paese soggetti ad asta giudiziaria e vendita fallimentare con le rispettive schede, complete delle informazioni necessarie per la candidatura all’acquisto. Nell’annuncio sono specificati anche l’offerta minima e il rialzo minimo, che corrispondono rispettivamente all’importo più basso che ciascun candidato può proporre per l’acquisto e quello che deve offrire in caso di rilancio.
Il prezzo base d’asta non corrisponde necessariamente al prezzo di vendita dell’immobile, ma è il punto di partenza per le contrattazioni e può subire delle variazioni significative.
Come varia il prezzo di vendita rispetto alla base d’asta
Con la modifica legislativa dell’articolo 571 del Codice di Procedura Civile avvenuta nel 2015, le modalità di variazione del prezzo base d’asta hanno determinato un’importante accelerazione delle procedure di vendita.
L’articolo, infatti, sancisce che è possibile acquistare un immobile oggetto di asta giudiziaria a un importo fino al 25% inferiore al prezzo base stabilito dal giudice.
Questo significa che ogni candidato acquirente può presentarsi con un’offerta inferiore fino a un quarto rispetto alla base d’asta e, se non sono presenti altri candidati con offerte superiori, può aggiudicarsi l’immobile.
Se invece nel giorno fissato dal giudice per la vendita non si presenta alcun candidato all’acquisto – come spesso accade durante la prima asta, o a volte nelle successive – siamo di fronte a un’asta deserta che dà il via alla procedura al ribasso.
Quando un’asta va deserta, infatti, il giudice (o un professionista delegato) stabilisce una nuova data e può ridurre l’importo del prezzo base. Si parla, in questo caso, di ribasso d’asta immobiliare: la nuova cifra potrà essere inferiore fino al 25% rispetto alla base d’asta precedente. Da lì si partirà con la nuova procedura di vendita.
Come vedi, quindi, dal prezzo base d’asta alla definizione dell’effettivo importo della vendita si susseguono diverse situazioni che possono rendere l’occasione d’acquisto più o meno vantaggiosa. Conoscere procedure e terminologie è fondamentale per non incappare in errori a causa di un fraintendimento.
Prima di fare scelte affrettate basate su una conoscenza parziale della normativa vigente è consigliabile consultare un professionista che abbia una competenza provata nell’ambito di riferimento. Un avvocato esperto di aste immobiliari, ad esempio, sa interpretare l’offerta, darti un parere ponderato sull’occasione che ti si presenta e guidarti nella giusta direzione nel corso della procedura.
La mia formazione legale, gli aggiornamenti costanti e l’esperienza pluridecennale con le aste immobiliari nella zona di Bergamo – così come su scala più estesa – mi hanno permesso di affiancare numerosi acquirenti nei loro investimenti immobiliari. Il mio supporto ha sempre avuto come missione quella di evitare spiacevoli sorprese e aiutare i miei clienti a fare molto spesso affari davvero vantaggiosi.
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