Hai mai sentito parlare del ribasso d’asta immobiliare? Se stai valutando di acquistare casa all’asta o vuoi fare un investimento immobiliare, questo è un concetto che devi assolutamente conoscere.
Il ribasso d’asta consiste nella riduzione del prezzo base di un immobile messo in vendita tramite asta giudiziaria. Ma in quali casi si applica? Chi decide il ribasso? E cosa succede se un’asta va deserta?
In questo articolo ti spiego tutto in modo semplice e pratico.
Prezzo base, offerta minima e rialzo: da dove si parte?
Quando partecipi a un’asta immobiliare, i riferimenti economici da tenere d’occhio sono tre:
– Prezzo base d’asta: è l’importo stabilito dal giudice, basandosi sulla perizia del CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio).
– Offerta minima: è l’importo più basso che puoi offrire per partecipare. Deve essere inferiore al prezzo base, al massimo del 25%.
– Rialzo minimo: è l’aumento minimo da fare in caso di gara tra più partecipanti.
Puoi trovare tutti questi dati nell’avviso di vendita, pubblicato sui siti del Tribunale competente e sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia.
Come fare un’offerta al ribasso
La tua offerta può essere inferiore fino al 25% rispetto al prezzo base, secondo quanto stabilito dall’art. 571 del Codice di Procedura Civile, modificato nel 2015.
Per partecipare all’asta, devi:
1. Compilare correttamente tutta la documentazione richiesta;
2. Allegare un assegno circolare pari al 10% dell’offerta, come cauzione.
💡 Esempio:
Prezzo base = 100.000 €
Offerta minima (25% in meno) = 75.000 €
Cauzione (10% di 75.000 €) = 7.500 €
Attenzione però: il ribasso si applica solo alle aste senza incanto, non a quelle con incanto.
Asta con incanto vs senza incanto: le differenze
Asta con incanto
– Devi presentare un’offerta pari o superiore al prezzo base.
– Tutti i partecipanti possono fare rilanci in tempo reale.
– Vince chi offre di più al termine della gara.
Asta senza incanto
– Se sei l’unico partecipante e l’offerta è pari o superiore al prezzo base, ti aggiudichi l’immobile.
– Se l’offerta è inferiore fino al 25%, il giudice può comunque assegnarti l’immobile (art. 572 c.p.c.), valutando la convenienza.
– Se ci sono più offerte valide, si apre una gara al rialzo tra i partecipanti.
Il ribasso d’asta e le aste deserte
Una “asta deserta” si verifica quando nessuno presenta un’offerta valida. In tal caso:
1. Il Tribunale fissa una nuova data di vendita (almeno 45 giorni dopo);
2. Il giudice può ribassare il prezzo base fino al 25%.
💡 Esempio:
Prezzo iniziale = 200.000 €
Nessun partecipante → asta deserta
Nuovo prezzo base = tra 150.000 € e 200.000 €
Se anche la seconda asta va deserta, si può procedere con un ulteriore ribasso fino al 25% del nuovo prezzo.
Dopo quattro aste deserte, il giudice può autorizzare un ulteriore abbassamento del 50% rispetto al prezzo precedente. Se anche questa quinta asta non ha successo, la procedura viene chiusa e l’immobile torna al debitore, in attesa di una nuova procedura.
Perché molte aste vanno deserte?
Le aste deserte sono più frequenti di quanto pensi. Alcuni potenziali acquirenti aspettano appositamente i ribassi per ottenere l’immobile a un prezzo più conveniente.
In certi casi, c’è il rischio di accordi illeciti tra soggetti per far andare a vuoto le aste: si chiama turbativa d’asta ed è un reato.
Proprio per contrastare questo fenomeno, la legge ha introdotto dei limiti ai ribassi, per evitare che un immobile venga svenduto e il creditore non riesca a recuperare il proprio credito.
I miei consigli per acquistare con successo
Ora che conosci i meccanismi del ribasso d’asta immobiliare, ecco qualche suggerimento per muoverti con maggiore sicurezza:
– Presenta tutta la documentazione in modo impeccabile: anche un errore formale può farti perdere l’occasione.
– Valuta bene il tempismo: aspettare troppo a lungo può attirare più concorrenti, facendo salire il prezzo con i rilanci.
– Fatti affiancare da un professionista: il supporto di chi conosce la materia può fare la differenza tra un buon affare e una grande occasione mancata.
Hai bisogno di una mano?
Con oltre 13 anni di esperienza nel settore delle aste giudiziarie a Bergamo e in tutta Italia, posso aiutarti a:
– valutare gli immobili;
– preparare la documentazione;
– scegliere la strategia migliore per l’acquisto.
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