Se ti interessano le vendite giudiziarie, forse hai già sentito parlare di ribasso d’asta immobiliare. Come suggerisce il termine, si tratta di una procedura che prevede una riduzione del prezzo base dell’immobile soggetto ad asta.
Ma andiamo ad approfondire: cos’è il prezzo base dell’immobile? In quali situazioni si può verificare un ribasso d’asta e chi lo stabilisce? Che relazione c’è tra aste deserte e ribasso?
Segui l’articolo fino in fondo per trovare risposte puntuali a ognuna di queste domande e fare chiarezza su un argomento solo in apparenza complesso.
Offerta minima e prezzo base: tutto comincia da qui
Partecipare a un’asta è un’opportunità che non devi lasciarti scappare se stai cercando un modo per fare investimenti immobiliari fruttuosi. I primi passi da compiere sono essenzialmente tre:
- consulta l’elenco degli appartamenti pignorati a causa di debiti insoluti;
- verifica che si trovino in una zona di tuo interesse e che la struttura risponda alle tue esigenze;
- leggi con cura la perizia e verifica che l’immobile non sia soggetto a problemi di tipo legale o catastale.
Per fortuna dal 19 aprile 2018 puoi trovare tutte queste informazioni sui siti dei Tribunali di pertinenza territoriale e sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia. Una volta individuato l’immobile che fa al caso tuo, consulta l’avviso di vendita presente nell’annuncio. Qui troverai tre prezzi distinti:
- prezzo base d’asta: l’importo stabilito dal Giudice sulla base delle valutazioni e delle indicazioni riportate nella perizia del CTU (consulente tecnico del giudice) prima che l’immobile venga messo all’asta;
- offerta minima: l’importo minimo che ogni acquirente interessato deve proporre per acquistare l’immobile;
- rialzo minimo: l’importo minimo che – in caso di rilancio – ogni partecipante all’asta può offrire in aggiunta all’ultima offerta.
Attenzione: prezzo base e offerta minima non sono mai importi identici. Il primo rappresenta un punto di partenza per l’asta, mentre il secondo ha sempre un valore inferiore – al massimo del 25% rispetto al prezzo base – e rappresenta la soglia minima dell’offerta da proporre.
Come presentare un’offerta al ribasso
Qual è, quindi, l’offerta minima che puoi presentare per candidarti all’acquisto di un immobile soggetto ad asta giudiziaria?
Per capirlo dobbiamo rifarci alla modifica del 2015 del decreto legge n.83 – convertito e modificato con la legge n.132 dello stesso anno – che pone limiti al ribasso d’asta immobiliare. Al momento attuale l’articolo 571 del Codice di Procedura Civile impone che la riduzione non superi il 25% del prezzo base d’asta.
Per candidarti all’acquisto di un fabbricato, devi presentare – insieme alla documentazione opportunamente compilata – un assegno circolare di un importo pari al 10% dell’offerta proposta a titolo di cauzione. Questa corrisponde alla percentuale minima stabilita per legge, ma il giudice può richiedere una cifra superiore che troverai specificata nell’avviso di vendita.
Facciamo un esempio per chiarire i passaggi più complessi:
- il prezzo base d’asta dell’immobile di tuo interesse è stato fissato a 100.000€;
- ti candidi con un’offerta inferiore del 25% rispetto al prezzo base, dunque 75.000€;
- per formalizzare il tuo interesse, presenti l’intera documentazione necessaria e un assegno circolare da 7.500€, pari al 10% del valore della tua offerta.
Tutto questo non riguarda ogni genere di asta: bisogna fare una distinzione tra asta con incanto e asta senza incanto, e considerare che il ribasso d’asta immobiliare fa riferimento solo alla seconda tipologia.
Asta con incanto
Per partecipare a un’asta con incanto ti verrà richiesto di presentare documentazione e assegno circolare del valore del 10% dell’offerta; quest’ultima però deve superare il prezzo base indicato nelle condizioni di vendita.
Una volta avviata l’asta, aperte le buste e lette le proposte, tutti i presenti hanno a disposizione un massimo di tre minuti per rilanciare con offerte superiori a quella della base d’asta e alle altre. Il candidato che propone la cifra più alta si aggiudica l’immobile. Seguono la pronuncia del decreto di trasferimento e l’assegnazione definitiva.
Asta senza incanto
Se all’apertura delle buste si presenta un unico potenziale acquirente con la documentazione correttamente compilata e un’offerta che corrisponde o supera il prezzo base d’asta, l’immobile è suo.
Se invece il candidato presenta una proposta inferiore fino al 25% del prezzo base, secondo l’articolo 572 del Codice di Procedura Civile il giudice può assegnargli l’abitazione qualora ritenga che non sarebbe possibile ottenere una cifra superiore.
Nel caso in cui, invece, fossero presenti più proposte d’acquisto, si dà inizio a una gara tra i partecipanti e l’offerta del valore più alto diventa la nuova base d’asta. I candidati possono rilanciare la loro offerta a partire dal rialzo minimo indicato nel dettaglio della vendita. In questo caso le offerte presentate in busta chiusa dai partecipanti all’apertura dell’asta possono essere inferiori fino al 25% rispetto alla base d’asta iniziale.
Il ribasso sul prezzo base d’asta non si applica solo quando i potenziali acquirenti presentano le loro offerte ma anche in caso di aste deserte, una situazione particolare che andiamo subito ad approfondire.
Aste deserte e ribasso d’asta immobiliare
Nonostante la convenienza dell’investimento, spesso succede che il giorno dell’assegnazione non si presenti alcun candidato all’acquisto dell’immobile: in questo caso si dice che l’asta è andata deserta.
Quando accade il tribunale fissa una nuova data per la liquidazione – a una distanza di almeno 45 giorni da quella precedente – e può modificare alcune condizioni di vendita, fra cui il prezzo di base. Il giudice, infatti, in caso di asta andata deserta può definire un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello stabilito in un primo momento dal perito. Anche in questo caso il ribasso non può superare il 25% del prezzo base d’asta.
Semplifichiamo il concetto con un esempio:
- il prezzo base d’asta dell’immobile è stato fissato a 200.000€;
- non si presenta alcun candidato all’acquisto e l’asta va deserta;
- il tribunale stabilisce una nuova data per l’asta e un prezzo base incluso tra 150.000€ e 200.000€.
Se alla data fissata per il secondo appuntamento l’asta va di nuovo deserta perché non si presenta alcun acquirente, il giudice stabilisce una nuova data di vendita e può ribassare il prezzo base di un ulteriore 25%.
Come puoi immaginare, se questa sequenza si ripete troppe volte il prezzo dell’immobile cala in modo eccessivo rispetto al reale valore di mercato. Inoltre l’importo rischia di non essere sufficiente a saldare il debito nei confronti del creditore dell’immobile pignorato. Per questo motivo è stato stabilito un tetto massimo entro il quale limitare i tentativi di vendita. Dopo 4 aste andate deserte, il giudice può fissare un’ulteriore scadenza e, solo in questo caso, il ribasso può essere inferiore del 50% rispetto al prezzo base precedente. Se anche quest’ultima volta l’assegnazione non va a buon fine, la procedura esecutiva viene chiusa e l’immobile nuovamente assegnato al proprietario finché i creditori non sceglieranno di avviare una nuova procedura per la vendita giudiziaria.
Perché le aste deserte sono frequenti?
Le aste deserte non sono un caso raro, perché ad ogni mancata vendita succede un ribasso del prezzo dell’immobile e l’acquisto si fa via via più interessante. Non è da escludere che i potenziali compratori possano stringere accordi sottobanco per disertare l’asta e attendere un nuovo e più conveniente prezzo di vendita. Stiamo parlando di turbativa d’asta, una strategia perseguibile penalmente. Oltre al grave aspetto di illegalità, la manovra deve fare i conti con un altro rischio ovvero l’eventuale interesse per l’immobile da parte di compratori privati che difficilmente si farebbero sfuggire l’occasione di partecipare a un’asta senza rivali. Le nuove normative relative al ribasso d’asta immobiliare sono nate proprio per evitare che gli accordi tra le parti costringano ad abbassare il prezzo dell’immobile fino a svalutare il suo valore reale.
Ora che conosci le possibilità e i limiti imposti dalla legge in merito al ribasso d’asta immobiliare sai come muoverti per proporre la tua offerta.
Voglio però darti ancora un consiglio: se ti interessa davvero aggiudicarti un immobile, accertati di presentare l’intera documentazione richiesta e compilare in maniera impeccabile il modulo d’offerta. Anche la più piccola svista può precludere la tua candidatura e, se sarai l’unica persona presente, il tuo errore farà andare l’asta deserta. Inoltre saper valutare il momento opportuno per presentare l’offerta può fare la differenza sull’acquisto dell’immobile. Se è pur vero che il valore può raggiungere cifre molto appetibili, è anche vero che il numero di partecipanti interessati all’offerta aumenterebbe e con esso i rilanci e il prezzo dell’immobile. Come vedi, scegliere la strategia corretta non è semplice e muoversi nei tempi sbagliati può determinare la perdita di un’occasione.
Per ovviare a questo rischio, fatti affiancare da un professionista del settore. Con la mia formazione legale e 13 anni di esperienza con le aste giudiziarie a Bergamo e non solo, posso guidarti nella scelta e nel percorso di acquisto dell’investimento immobiliare giusto per te: chiamami ora.