L’acquisto di una casa all’asta è un’ottima occasione per investire in un immobile spendendo meno rispetto al suo effettivo valore di mercato. A rendere vantaggiosa l’operazione non è solo l’importo con cui il bene viene messo all’asta, ma anche quello delle spese per rendere effettivo l’acquisto. I costi per il trasferimento di un immobile sul mercato libero sono infatti più gravosi rispetto alle spese di aggiudicazione di un’asta.

Le imposte e i compensi notarili sono variabili determinanti che influiscono sull’entità dell’investimento complessivo e, nel settore delle vendite giudiziarie, gli importi sono più contenuti e suddivisi tra acquirente e creditore.

Calcolare le spese delle aste immobiliari è un compito complesso che richiede precisione e scrupolosa valutazione dell’avviso di vendita. Cerchiamo di fare chiarezza in merito.

I compensi del delegato nelle spese per aste immobiliari

Quando l’acquisto di una casa segue la classica procedura del mercato immobiliare libero, spetta al notaio occuparsi di predisposizione del rogito, visura, verifiche di vincoli, ipoteche e certificazione della prestazione energetica. Il professionista stabilisce la propria tariffa e l’importo è a carico dell’acquirente, salvo diversi accordi tra le parti.

Nel caso delle vendite giudiziarie, invece, la figura di riferimento coinvolta nella gestione del processo di espropriazione è quella del delegato alla vendita, professionista nominato dal tribunale competente.

Come sancito dal Decreto Ministeriale del 15 ottobre 2015, n. 227, il delegato gestisce tutte le fasi dell’esecuzione dalla redazione dell’avviso di vendita fino al trasferimento di proprietà e alla distribuzione delle somme dovute.

L’articolo 2, comma 7 del medesimo decreto determina inoltre la suddivisione tra acquirente e creditore degli importi dovuti al delegato a fronte dello svolgimento delle proprie mansioni:

[…]Sono poste a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale.[…]

L’acquirente dunque ha il compito di saldare il 50% della somma dovuta al professionista per la gestione della sola fase di trasferimento. Il decreto sancisce che i restanti compensi debbano essere dedotti dall’importo che spetta al creditore a seguito della vendita dell’immobile.

Spese per aste immobiliari relative al trasferimento

L’importo che l’acquirente deve riconoscere al delegato varia in base al costo di acquisto dell’immobile. Nel decreto ministeriale già citato sono elencate tre fasce di prezzo che concorrono a determinarlo.

spese asta giudiziaria immobiliare: calcolare compenso delegatoAl costo netto della prestazione si aggiunge un contributo pari al 10% per le spese generali, oltre al 4% per quelle previdenziali e all’IVA al 22%.

Ecco come calcolare il compenso del delegato a carico dell’aggiudicatario in base alle fasce di prezzo dell’acquisto:

  • Prezzo di acquisto uguale o inferiore a 100.000,00€:
    • costo della prestazione: 500,00€
    • compenso complessivo: (500,00€+10%)=550,00€+4%=572,00€+22%=697,84€
  • Prezzo di acquisto tra 100.000,00€ e 500.000,00€:
    • costo della prestazione: 750,00€
    • compenso complessivo: (750,00€+10%)=825,00€+4%=858,00€+22%=1.046,76€
  • Prezzo di acquisto superiore a 500.000,00€:
    • compenso per la prestazione: 1.000,00€
    • compenso complessivo: (1.000,00€+10%)=1.100,00€+4%=1.144,00€+22%=1.395,68€

Tieni presente che le cifre indicate nel decreto ministeriale potrebbero variare. In presenza di giustificati motivi, infatti, il giudice dell’esecuzione può stabilire una diversa suddivisione tra acquirente e creditore per quanto riguarda il compenso dovuto al delegato per la fase di trasferimento.

Qualsiasi variazione è sempre esplicitata all’interno dell’avviso di vendita, perciò è fondamentale leggerlo con minuziosa attenzione.

Spese aggiudicazione asta: registrazione, trascrizione e voltura catastale

Oltre al compenso dovuto al delegato alla vendita per lo svolgimento delle procedure giudiziarie, se acquisti un immobile all’asta devi tenere conto anche delle classiche spese e imposte presenti sul mercato libero.

Qui il calcolo si fa complesso: l’importo di alcune voci è fisso e si applica immutato a qualsiasi transazione, indipendentemente dall’entità dell’acquisto. Altre spese invece variano in base al tipo di immobile e al fatto che il proprietario sia un privato o un’impresa.

Calcolare spese aggiudicazione asta

La buona notizia è che anche nel caso della vendita giudiziaria puoi usufruire delle agevolazioni per la prima casa, un’opportunità da tenere presente per contenere le spese dell’asta giudiziaria immobiliare.

Vediamo insieme quali imposte gravano sulla transazione e come calcolare la spesa complessiva da sostenere.

Le imposte per le spese delle aste immobiliari

Senza dubbio sai che, quando acquisti casa, oltre al prezzo effettivo di vendita devi sostenere le imposte previste dalla legge per la transazione della proprietà immobiliare. Le spese di aggiudicazione dell’asta non si discostano molto da quelle del classico acquisto nel mercato libero, ma il calcolo complesso richiede alcuni esempi chiarificatori.

Prendiamo in esame gli importi dovuti per un’asta immobiliare in cui il venditore sia una persona fisica oppure un’impresa esente da IVA e analizziamo tutte le voci di spesa da aggiungere al costo dell’immobile:

  • imposta catastale e imposta ipotecaria: a ciascuna delle due voci corrisponde un importo fisso di 50,00€, dunque considera 100,00€ complessivi;
  • marca da bollo: 16,00€ per ogni copia del documento prodotta;
  • diritti di cancelleria: 11,54€ per ogni copia del documento;
  • imposta di registro: a differenza delle altre voci, l’imposta di registro è variabile e corrisponde al 9% del costo di acquisto o del valore dell’immobile, che scende al 2% quando si tratta della prima casa.

Riguardo all’imposta di registro è opportuno fare una precisazione.

Un tempo le percentuali erano calcolate esclusivamente sul prezzo di acquisto della casa. Dal 2014, invece, la circolare 2/2014 dell’Agenzia delle Entrate ha esteso anche alle vendite giudiziarie la possibilità di calcolare la percentuale di imposta sul valore catastale dell’immobile come previsto per le transazioni del mercato libero già dal 2006.

L’imposta calcolata sul valore catastale è di solito inferiore a quella calcolata sul prezzo di acquisto ed è, quindi, la tipologia di tassazione più conveniente. Per non avere sorprese è però consigliabile quantificare prima l’esatto importo: ecco come farlo.

Per calcolare il valore catastale, aggiungi il 5% alla rendita catastale dell’immobile indicata in visura e poi moltiplica il risultato ottenuto per uno dei seguenti coefficienti:

  • immobile di gruppo catastale A o C (fatta eccezione per le categorie A/10 e C/1) non soggetto alle agevolazioni prima casa: coefficiente 120
  • immobile soggetto ad agevolazioni prima casa: coefficiente 110

Di seguito trovi due semplici esempi di situazioni comuni che ti aiutano a fare chiarezza su tutti i passaggi illustrati e a orientarti tra le voci delle spese di aggiudicazione di un’asta.

spese asta giudiziaria immobiliare: compensi del delegato

Considera che i conteggi che trovi di seguito riguardano l’acquisto di un immobile da creditore privato. Se si trattasse di vendite da fallimenti o proprietà di società la situazione sarebbe diversa; in quei casi, infatti, il saldo dell’IVA andrebbe a sostituire quello dell’imposta di registro.

Ipotizziamo dunque che tu intenda acquistare un immobile con queste caratteristiche:

  • prezzo di vendita: 150.000,00€
  • rendita catastale: 500,00€
  • categoria catastale: A/3

Ricorda che trovi tutti i dettagli all’interno dell’avviso di vendita, che va quindi consultato attentamente per ricavarne le informazioni necessarie.

Per calcolare l’importo totale delle spese di aggiudicazione dell’asta devi aggiungere in entrambi i casi i compensi del delegato, l’imposta di bollo e i diritti di cancelleria, che ammontano a:

  • compenso complessivo del delegato (750,00+10%spese generali+4%cpa+22% Iva): 1.046,76€
  • marca da bollo: 16,00€
  • diritti di cancelleria: 11,54€

Sommando le voci, l’importo totale delle spese escluse le imposte è di 1.074,30€.

Esempio 1: acquisto dell’immobile da creditore privato senza agevolazioni prima casa

  1. Valore catastale:
    1. (rendita catastale + 5%) x coefficiente immobile non prima casa categoria A/3:
    2. (500,00€+25€)x120=63.000,00€
  2. Imposta di registro sul valore catastale senza agevolazioni prima casa:
    1. (valore catastale x 9%):
    2. 63.000,00€x9%=5.670,00€
  3. Spesa complessiva delle imposte:
    1. imposta di registro sul valore catastale + imposta ipotecaria + imposta catastale:
    2. 5.670,00€+50,00€+50,00€=5.770,00€
  4. Spese aggiudicazione asta totali:
    1. spesa complessiva delle imposte+compensi delegato+marche da bollo:
    2. 5.770,00€+1046,76€+16,00€+11,54€=6843,76€

Esempio 2: acquisto dell’immobile da creditore privato con agevolazioni prima casa:

  1. Valore catastale:
    1. (rendita catastale + 5%) x coefficiente immobile prima casa:
    2. (500,00€+25€)x110=57.750,00€
  2. Imposta di registro sul valore catastale con agevolazioni prima casa:
    1. (valore catastale x 2%):
    2. 57.750,00€x2%=1.155,00€
  3. Spesa complessiva delle imposte:
    1. imposta di registro sul valore catastale + imposta ipotecaria + imposta catastale:
    2. 1.155,00€+50,00€+50,00€=1.255,00€
  4. Spese aggiudicazione asta totali:
    1. spesa complessiva imposte+compensi delegato+marche da bollo:
    2. 1255,00€+1046,76€+16,00€+11,54€=2329,30€

Infine ricorda di prevedere un acconto sulle spese per l’asta giudiziaria immobiliare che varia dal 15 al 20% del prezzo di acquisto. L’importo residuo, decurtato delle spese dovute, ti verrà restituito al termine dei conteggi complessivi e della registrazione dell’atto di vendita.

Cancellazione gravami nelle spese aste immobiliari

Nel caso delle vendite giudiziarie, sull’immobile potrebbero gravare pendenze insolute come ipoteche e pignoramenti. Anche se generalmente questi costi sono a carico della procedura e quindi dedotti dall’importo che spetta al creditore, in alcuni tribunali i giudici assegnano all’acquirente il compito di ricoprire le pendenze insolute. Anche se non esiste una norma specifica che determini la suddivisione di queste spese, sono sempre indicate nell’avviso di vendita.

Considerare per tempo tutte le voci di costo che andranno ad aggiungersi al prezzo di vendita dell’immobile non è solo uno scrupolo, ma una vera e propria necessità. Anche un piccolo errore di valutazione potrebbe variare in modo considerevole l’importo complessivo del tuo investimento. Se non vuoi rischiare di imbatterti in spiacevoli sorprese, ti suggerisco di rivolgerti a un professionista esperto in aste immobiliari.

Stai valutando di partecipare a una vendita giudiziaria a Bergamo, Milano o in altre zone d’Italia? Contattami subito, sarò felice di verificare con te tutte le spese di aggiudicazione dell’asta immobiliare e di affiancarti nelle varie fasi della compravendita.