Il business plan o conto economico è un aspetto cruciale per chi desidera acquistare una casa all’asta. Una volta individuati due o tre immobili che rispondono alle tue esigenze e dopo aver effettuato attente valutazioni degli stessi, devi quantificare la reale convenienza dell’acquisto. È quindi di fondamentale importanza per capire quale sarà l’offerta massima e conveniente da fare in asta.
Come riuscire a individuare l’effettivo guadagno che potresti ottenere qualora scegliessi di rivendere l’immobile acquistato all’asta? O in che modo sapere in maniera preventiva se la casa in cui andrai ad abitare sarà un acquisto conveniente?
Business plan: quanto posso guadagnare dalla vendita di una casa acquistata all’asta
Hai deciso di acquistare un immobile all’asta e hai bisogno di conoscere la convenienza di quest’operazione; questo ti servirà qualora decidessi di rivenderla, perché potresti trarne dei benefici economici, che è bene quantificare a priori.
È proprio in questa delicata fase pre-acquisto che devi redigere un business plan, strumento fondamentale per scegliere se partecipare o meno all’asta giudiziaria.
Parliamo quindi del Return on Investiment (ROI), che indica il ritorno sull’investimento, quindi il valore, espresso in percentuale, del guadagno dell’operazione di acquisto.
Perché è bene fare una valutazione preventiva del ROI, anche se vuoi comprare un immobile all’asta per andarci a vivere e non per rivenderlo? Oggi compri una casa in cui abitare, ma domani potresti decidere di venderla e quindi di guadagnare. Sapere se l’operazione che stai effettuando ora sarà vantaggiosa anche in futuro diventa molto importante.
Come redigere un business plan prima di acquistare un immobile all’asta
Prima di procedere con un investimento, è bene effettuare un accurato conto economico; per farlo, devi considerare e valutare molteplici aspetti, per evitare di incappare in rischi non calcolati.
Proprio per questo, quando redigo un business plan per i miei clienti, cerco sempre di mantenere un margine di sicurezza.
Quali sono le voci che prendo in considerazione quando predispongo un conto economico?
Spese di acquisto dell’immobile all’asta
Il primo aspetto da non trascurare nella redazione di un business plan, per decidere se acquistare un immobile all’asta, riguarda le spese di aggiudicazione.
L’acquisto di una casa all’asta presenta certo dei vantaggi economici rispetto al mercato libero; spesso, però, non si tiene conto delle spese di gestione dell’operazione.
Cosa cambia rispetto a una vendita all’interno del mercato libero?
- Le spese notarili nel mercato libero sono tutte a carico dell’acquirente, mentre nelle vendite all’asta una quota è pagata dall’acquirente mentre la quota maggiore rimane a carico della procedura, e quindi viene pagata dal Creditore che poi l’addebita al Debitore.
- Questi costi di gestione non sono destinati al notaio, ma al Professionista nominato dal Tribunale per la gestione dell’asta.
Qual è quindi l’importo complessivo che spetta al Delegato? Dobbiamo fare riferimento a diversi valori: - Costo della prestazione, che può variare a seconda delle fasce di prezzo indicate nell’art. 2 del Decreto Ministeriale del 15 ottobre 2015, n. 227;
- 10% come contributo per le spese generali;
- 4% come contributo per le spese previdenziali;
- 22% di IVA.
Non entrerò nel merito delle fasce di prezzo che determinano il compenso del Delegato. Già con queste informazioni che ti ho fornito, puoi capire quanto sia articolato e complesso calcolare le spese di acquisto di un immobile: il rischio di tralasciare qualche elemento importante è sempre dietro l’angolo. Per questo, il mio consiglio è quello di affidarsi a figure esperte, in grado di guidarti nella gestione di ogni delicato aspetto del conto economico, senza trascurare nulla.
Imposte di acquisto
Se desideri redigere il tuo conto economico in modo scrupoloso, è importante che tu sappia quali imposte calcolare. In questa fase devi quindi conoscere l’entità delle spese di cancelleria, quindi imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria, marca da bollo e diritti di cancelleria.
Costi di ristrutturazione
All’interno del tuo piano economico puoi prevedere e cercare di quantificare gli interventi di ristrutturazione degli spazi. Per avere una stima il più possibile reale degli interventi che dovrai effettuare, hai bisogno di fare un elenco degli stessi, quindi stimare il costo dei materiali e della manodopera.
L’appartamento versa in cattive condizioni e hai bisogno di sostituire gli impianti, oppure hai la necessità di isolarlo, cambiando gli infissi o magari prevedendo il cappotto; o, ancora, devi effettuare degli interventi meno invasivi per migliorare l’aspetto complessivo dell’immobile. Tutti questi cambiamenti vanno quantificati, per evitare di imbattersi in imprevisti importanti quando ormai l’acquisto dell’immobile all’asta è stato fatto.
Anche in questo caso, non sottovalutare il beneficio di una consulenza. Acquistare un immobile all’asta deve rivelarsi davvero un’opportunità preziosa, anche dal punto di vista economico. Se l’immobile è in cattive condizioni, devi valutare con professionisti il costo di una ristrutturazione, per capire prima dell’acquisto i reali benefici dell’operazione.
Compensi per professionisti
Se hai bisogno di intervenire sull’immobile con una ristrutturazione, dovrai appoggiarti a un team di professionisti per effettuare interventi mirati.
Non lasciare nulla al caso e non rischiare con una gestione fai-da-te, che può spesso rivelarsi approssimativa.
Quali figure potresti coinvolgere prima di scegliere se partecipare a un’asta giudiziaria?
- Un ingegnere, un architetto o un geometra, che ti aiutino a ristrutturare il tuo immobile nel rispetto delle norme vigenti in ambito edilizio.
- Agenti immobiliari, per rivendere l’abitazione dopo l’acquisto e una volta sistemata.
- Un avvocato esperto in aste immobiliari, che analizzi la tua situazione specifica e ti aiuti a individuare le possibili complicazioni dell’operazione.
Spese condominiali arretrate
Quello delle spese condominiali arretrate è un aspetto molto delicato da non sottovalutare. Queste spese di fatto sono debiti insoluti, contratti e non sanati nel tempo, e che possono gravare sul portafogli del nuovo acquirente.
Dove puoi trovare le informazioni relative alle spese condominiali arretrate? Nella Perizia, documento redatto dal Perito estimatore, che è in grado di determinare l’entità del debito. Considera che per Legge sono dovute dal nuovo acquirente le spese condominiali ordinarie dell’anno di gestione in corso e di quello precedente. Le spese straordinarie, invece, sono dovute se deliberate in questo arco di tempo.
Come muoversi nel caso in cui siano state stimate delle spese arretrate? Ti consiglio di contattare l’amministratore condominiale, per avere la conferma della loro quantificazione aggiornata. Annota quindi l’importo nel business plan, perché la cifra da sanare può avere un ruolo cruciale nella scelta di acquisto dell’immobile.
Spese impreviste
Quando si acquista un immobile, bisogna tener conto di tutta una serie di rischi e imprevisti inattesi, soprattutto se ci si aggiudica la casa con un’asta giudiziaria.
La valutazione dello stato dell’immobile nasconde numerose insidie, tra cui la trascuratezza dello stesso, magari in disuso da tempo.
Quale cifra calcolare all’interno del proprio conto economico per eventuali spese impreviste? Ti consiglio di preventivare il 10% dell’importo complessivo; ti auguro di non aver bisogno di utilizzarlo, ma è importante preventivarlo in caso di reale necessità.
Come hai potuto constatare, le aste immobiliari sono delle occasioni di investimento che possono però nascondere insidie e rischi, che è bene calcolare prima dell’acquisto con un business plan oculato.
Per questo è fondamentale essere guidati da consulenti esperti in aste giudiziarie; investire in una consulenza di qualità, infatti, ti permette di non imbatterti in un’operazione che può rivelarsi infruttuosa.
La redazione di un piano economico diventa uno strumento indispensabile per finalizzare un buon investimento; questo, infatti, si rivela uno prezioso per stimare le tue spese e quindi i tuoi reali guadagni. La consulenza legale è anche importante per quantificare le spese e le tempistiche per risolvere i problemi legali relativi all’immobile.
Se hai necessità di una consulenza mirata in merito all’acquisto di un immobile all’asta, non esitare a contattarmi.