Per partecipare a un’asta, è bene effettuare tutte le verifiche necessarie sull’immobile; questo permette infatti di capire se l’investimento è vantaggioso oppure se rischia di rivelarsi un vero e proprio fallimento.
Quali sono quindi gli aspetti da considerare, per valutare tutti i pro e i contro prima di imbattersi nell’acquisto?
Valutazione dell’immobile all’asta: punti fondamentali da analizzare nella perizia
La perizia è un documento che riporta tutte le caratteristiche essenziali relative all’immobile e viene utilizzato dal Giudice per stabilire il valore dell’abitazione oggetto di asta.
È importante analizzare la perizia per avere la certezza di tutte le informazioni necessarie per l’acquisto, oltre che per non doversi imbattere in spiacevoli sorprese quando ormai è troppo tardi.
Ti invito a valutare ogni criticità che potresti trovare e cerca di capire se proseguire con l’operazione di acquisto oppure no.
1. Titolo di proprietà
Il documento che attesta il diritto di proprietà dell’immobile, quindi la titolarità del bene, è l’atto di provenienza, quindi il contratto con cui è stato acquistato l’immobile. Per quanto riguarda i beni immobili, come una casa all’asta, il titolo di proprietà può essere richiesto o cercato, qualora sia opportuno visionarlo, e va conservato per provare la titolarità dell’immobile stesso. Inoltre, serve ogni volta in cui è necessario vendere un immobile.
Valuta con attenzione il titolo di proprietà che viene venduto, se è piena proprietà delle intere aliquote e piena proprietà del 50% di quote (o altra percentuale inferiore a 100).
Nei casi di usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie, diritto di servitù e altri vincoli urbanistici, è necessario effettuare le opportune e approfondite valutazioni per capire la convenienza ed evitare di incappare in un cattivo investimento.
2. Conformità catastale
In questo caso, l’immobile all’asta può risultare conforme oppure non conforme.
In caso di irregolarità urbanistica, se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia, non sempre realizzabile. Se invece le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla regolarizzazione edilizia (sempre se realizzabile) e successivamente a una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
3. Regolarità edilizia e urbanistica
In caso di una compravendita, risulta sempre imprescindibile verificare la conformità edilizia e urbanistica di un immobile.
La conformità urbanistica o regolarità edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo, quindi il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato, con cui è stato realizzato o modificato lo stesso. Per essere conforme, l’immobile deve anche rispettare le norme urbanistiche ed edilizie, sia statali che comunali. Per verificare se un immobile all’asta è provvisto di conformità urbanistica, è necessario confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato presso gli archivi comunali.
Questa conformità è necessaria:
- per una compravendita, perché se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile;
- in caso di interventi edili per una ristrutturazione;
- per richiedere un mutuo.
Ti esorto quindi a verificare i seguenti aspetti:
- Licenza edilizia. Concessione edilizia, Permesso di costruire;
- Certificato di agibilità e abitabilità;
- Attestazione energetica;
- Presenza di provvedimenti amministrativi.
4. Stato di occupazione dell’immobile
Quando facciamo riferimento allo stato dell’immobile all’asta, le principali situazioni posso essere:
- Libero o liberabile
- Occupato
Se un immobile risulta libero, quando ci si aggiudica l’asta immobiliare, il Giudice dell’esecuzione, una volta saldato il prezzo di vendita, emette un decreto di trasferimento, con cui ordina anche la liberazione dell’immobile, qualora sia occupato senza titolo opponibile.
Se l’immobile è considerato liberabile (ma di fatto occupato), allora per liberarlo sarà questione di tempo, anche se ci sono figli minori o disabili. Chi si occupa della liberazione dovrà utilizzare delle accortezze; infatti potrebbe non essere possibile liberarlo se si mettesse in pericolo la vita degli occupanti (per esempio in presenza di un anziano con gravi patologie che metterebbero a rischio la sua vita).
Se invece l’immobile è occupato con titolo opponibile alla procedura, questo significa che non è possibile liberarlo forzatamente. Si potrà tentare di liberarlo in modo pacifico e con accordi che si dovranno trovare con gli occupanti.
Quali informazioni e dati devi tenere in considerazione prima acquistare un immobile all’asta?
5. Diritti reali di terzi
I diritti reali sono diritti che assicurano alla persona che ne è titolare un potere assoluto e immediato sulla cosa. All’interno della sfera dei diritti reali immobiliari possiamo distinguere tra:
- diritti reali di godimento, che limitano i diritti del proprietario dell’immobile;
- diritti reali di garanzia che creano un vincolo sull’immobile, limitato nel tempo, a vantaggio di un creditore.
Tra i diritti reali di godimento troviamo usufrutto, diritto di superficie, uso, abitazione, servitù.
Esistono quindi questi diritti reali su un immobile, di cui una persona può essere titolare.
6. Diritti obbligatori di terzi
L’immobile all’asta potrebbe essere occupato con titolo opponibile; questo significa che l’occupazione è regolare e quindi la liberazione non avviene come conseguenza dell’emissione del decreto di trasferimento.
Questo accade quando c’è:
- Presenza di un inquilino in possesso di un contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate anteriormente al pignoramento;
- Comodato;
- Assegnazione della casa al coniuge in una data anteriore all’avvenuta notificazione all’esecutato dell’atto di pignoramento.
7. Formalità pregiudizievoli
Devi accertarti dell’assenza di pregiudizievoli che possano gravare sulla casa all’asta, che finirebbero con il liminare o l’impedire il pieno godimento dell’immobile.
Questi sono:
- Pignoramenti
- Ipoteche
- Privilegi
- Fondo patrimoniale
- Sequestro conservativo
- Sequestro giudiziario
- Domande giudiziali
- Preliminari di vendita
- Sentenza dichiarativa di fallimento
Alcune di queste specifiche situazioni possono essere risolte facendosi aiutare da un Avvocato, ma altre potrebbero rivelarsi non risolvibili. È quindi necessario prestare molta attenzione e far valutare prima tali aspetti da un Legale.
8. Spese acquisto e successive
Prima di acquistare una casa all’asta, valuta con attenzione tutte le spese che dovrai necessariamente sostenere. Avere un’idea esatta e non approssimativa di ciò che andrai a pagare, infatti, concorre nella scelta dell’affrontare o meno questo investimento.
Prima di comprare un immobile all’asta, tieni conto di tutte le seguenti spese:
- Imposte di trasferimento e di acquisto
- Compenso delegato alla vendita
- Regolarizzazione catastale o edilizia/urbanistica
- Spese condominiali ordinarie
- Spese condominiali straordinarie
- Ristrutturazione
Cancellazioni trascrizioni e iscrizioni a volte sono a carico della procedura e quindi non vanno pagate; per capire chi se ne deve far carico, è opportuno leggere cosa dice l’ordinanza di vendita del Giudice oppure l’avviso.
9. Analizzare altri aspetti da analizzare nella perizia
L’ultimo step da affrontare riguarda alcuni dati da analizzare in una perizia. Nel caso di una casa all’asta, infatti, il Giudice deve determinare il valore del bene per riuscire a stabilire il prezzo di base della vendita dell’immobile. Per questa ragione, nomina un Perito, che deve fare le valutazioni necessarie, da riportare in altri aspetti da analizzare nella perizia.
All’interno sono presenti dei dati importanti, che devi valutare:
- Data
- Valore stimato dell’immobile
- Valore reale di rivendita
Come hai potuto notare, sono molti gli aspetti da tenere in considerazione per acquistare una casa all’asta. Per non rischiare di sbagliare o di perderli di vista, con conseguenze negative sulle tue scelte, è bene affidarsi a un esperto di settore, in grado di valutare questioni e problemi più complessi e di aiutarti in una valutazione approfondita dell’immobile.