Aste deserte: l’estinzione della procedura

Se ti interessa il mondo delle aste immobiliari avrai la curiosità di sapere cosa succede quando non arriva nessuna offerta per un immobile che finisce in liquidazione. Nel linguaggio giuridico si parla in questi casi di asta deserta, uno scenario molto più frequente di quello che potresti credere.

La legge, in questi casi, prevede la possibilità di ridurre il prezzo base secondo modalità specifiche di ribasso. Ma cosa accade se, nonostante tutto, continuano a non arrivare offerte? Come funziona il collegamento preciso tra aste deserte ed estinzione della procedura?

Sul web trovi molte informazioni contraddittorie sull’argomento. Per provare a fare un po’ di chiarezza ho pensato di scrivere questo articolo sulle conseguenze di una vendita con incanto deserta: continua a leggere per saperne di più.

Aste immobiliari deserte, cosa succede se non arrivano offerte

Quando un’asta immobiliare va deserta il giudice fissa una nuova data per un secondo “esperimento di vendita” e, in base all’articolo 591 del codice di procedura civile, può indicare un ribasso del prezzo base d’asta fino al 25%. Se anche questa vendita va deserta, decide un ulteriore appuntamento.

Attenzione: esiste una certa confusione intorno a ciò che si verifica dopo il terzo tentativo. Secondo alcuni osservatori poco attenti l’ordinamento affermerebbe che il bene immobile debba tornare al proprietario in caso di fallimento della terza asta. Non è così.

A una lettura più scrupolosa del codice si nota infatti che l’unico collegamento esistente tra aste deserte ed estinzione della procedura riguarda i beni mobili, che vengono nuovamente assegnati al proprietario dopo il terzo esperimento di vendita (articolo 532 c.p.c.).

Per i beni immobili, invece, nel già citato articolo 591 si legge che, dopo il quarto tentativo, il tribunale può stabilire una base di partenza inferiore fino al 50% rispetto alla valutazione iniziale, senza alcun riferimento all’estinzione anticipata.

In parole più semplici, possiamo riassumere con un esempio cosa succede per una vendita con incanto deserta:

1. un immobile viene messo all’asta con una valutazione base di 200.000€;
2. alla vendita non si presenta nessuno, di conseguenza il giudice fissa una seconda data a non meno di 45 giorni di distanza e un nuovo prezzo di partenza compreso tra i 150.000 e i 200.000€;
3. se alla seconda, terza e quarta asta non arriva nessuna offerta, il tribunale stabilisce un nuovo appuntamento e decide se ribassare il prezzo di partenza fino a 100.000€;
4. nell’ipotesi in cui non si giunga ancora a un’assegnazione, vengono fissate nuove date a meno che non subentri una delle fattispecie che causano l’estinzione.

Quali sono queste condizioni che portano alla chiusura del procedimento esecutivo? Te le illustro brevemente nel prossimo paragrafo.

Estinzione della procedura esecutiva: quando viene stabilita

Come abbiamo visto finora, non esiste nell’ordinamento un collegamento diretto tra aste deserte ed estinzione, ma gli articoli dal 629 al 632 del c.p.c. indicano alcuni casi che possono portare a una chiusura anticipata. Il processo si estingue:

1. se i creditori rinunciano alle loro pretese;
2. se le parti non rispettano i termini perentori previsti dalla legge o dal giudice istruttore (più precisamente giudice dell’esecuzione);
3. se le parti non si presentano all’udienza per due volte consecutive, a eccezione di quella in cui ha luogo la vendita;
4. se non viene data pubblica notizia dell’asta sul portale delle vendite pubbliche entro i termini previsti dal tribunale;
5. se il giudice valuta che la prosecuzione dell’asta avrebbe dei costi più alti rispetto all’eventuale vendita del bene.

Questo quinto punto merita un piccolo approfondimento. Come ho spiegato prima, per le aste immobiliari non è previsto un limite per gli esperimenti di vendita. Ogni tentativo ha però dei costi procedurali.

Se consideriamo anche la possibilità di offerta al ribasso introdotta dal decreto legge 83 del 2015, si può arrivare facilmente all’ipotesi che per i creditori non ci sia nessun tipo di soddisfazione economica dalla liquidazione del bene. Questo vuol dire che la conclusione dell’asta non porterebbe a un risarcimento del credito per via delle spese complessive raggiunte. Non esistono, però, delle indicazioni univoche: quando il prezzo di vendita dell’immobile raggiunge una cifra che non soddisfa il creditore in quanto sufficiente giusto a coprire le spese di procedura, o poco più (a Bergamo, per esempio, il 10% in più), il giudice può decidere di estinguere la procedura ai sensi dell’art. 164 bis disp. att. c.p.c.).

Una vendita con incanto deserta può essere un vantaggio?

La mancanza di un rapporto causa-effetto tra aste deserte ed estinzione della procedura porta alcuni potenziali compratori a escogitare delle strategie in cerca di affari. Per le vendite all’incanto, infatti, esiste purtroppo una certa tendenza a presentare offerte al ribasso o a ignorare la prima asta per poi cercare di accaparrarsi il bene a partire dalla seconda o più spesso dalla terza, quando il prezzo è sotto il 50% del valore iniziale.

In base alla mia esperienza, però, posso assicurarti che questi trucchi non funzionano mai, per due motivi:

1. Il ribasso non è mai automatico

Il ribasso fino al 25% per il secondo esperimento di vendita e fino al 50% a partire dal quinto non è automatico, ma viene valutato dal tribunale sulla base delle circostanze specifiche. Non c’è nessuna certezza, quindi, che il prezzo di partenza possa diventare più favorevole. Al contrario, in determinate situazioni il giudice può addirittura stabilire un prezzo superiore per la vendita tra un’asta e l’altra, se le circostanze cambiano all’improvviso.

Un esempio classico è la nuda proprietà. Se l’usufruttuario viene a mancare tra due esperimenti di vendita, il valore dell’immobile cambia sensibilmente verso l’alto, e in caso di asta il Giudice può stabilire di fissare l’asta a un prezzo superiore.

2. Rischi di pagare un prezzo finale più elevato di quello di partenza

Nella mia lunga esperienza nel settore delle aste immobiliari e degli investimenti ho imparato una cosa che voglio condividere con te. Mi è capitato più volte di vedere (soprattutto negli ultimi 2 / 3 anni) delle case assegnate a un prezzo finale anche molto più alto rispetto alla valutazione di partenza. Lo “sconto” che il giudice può stabilire dopo la prima asta deserta e la possibilità dell’offerta al ribasso, infatti, attirano sempre nuovi compratori che poi, complice anche la poca esperienza, al momento dei rilanci si fanno un po’ prendere la mano.

Ti assicuro che ho visto degli immobili valutati inizialmente 100.000€, ridotti a 75.000€ e assegnati alla fine anche a 120.000€. Se il compratore si fosse presentato alla prima asta sarebbe stato da solo e avrebbe risparmiato 20.000€. Per questa ragione l’unica vera strategia vincente è seguire l’asta sin dall’inizio per valutare il momento esatto per piazzare la propria offerta.

Se sei alla ricerca di opportunità di investimenti immobiliari, ti consiglio di farti affiancare da un professionista del settore. Sarai al sicuro dal rischio di spendere troppo e avrai la certezza di portare con te tutta la documentazione che ti serve per partecipare a un’asta.

Sono più di tredici anni che mi occupo di aste giudiziarie e fallimentari a Bergamo e non solo: chiamami subito per discutere dei tuoi prossimi investimenti.