La vendita in danno è una procedura giuridica che si attiva nel momento in cui una delle parti di un contratto non adempie ai propri obblighi. Si tratta di una sanzione per l’aggiudicatario, che non versa nei tempi stabiliti il saldo prezzo nelle vendite all’asta.
La vendita in danno e articolo 587 del Codice di Procedura Civile
L’articolo 587 del Codice di Procedura Civile fa riferimento all’inadempienza dell’aggiudicatario.
«Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il Giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto [disp. att. 176]. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate. Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode; il decreto è attuato dal custode a norma dell’articolo 560, quarto comma.
Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza».
Cosa succede quindi nel momento in cui l’aggiudicatario della casa all’asta immobiliare non saldasse poi il prezzo di aggiudicazione?
Se l’aggiudicatario di un immobile all’asta non versa il prezzo di aggiudicazione entro il termine stabilito, vale a dire 120 giorni, scattano una serie di conseguenze piuttosto severe, previste dall’art. 587 del Codice di Procedura Civile.
Cosa succede quando l’aggiudicatario dell’asta non salda il prezzo?
L’esecutato e proprietario della casa non avrà conseguenze, che ci saranno invece per il partecipante all’asta che non salda il prezzo.
Qualora l’aggiudicatario dell’asta non saldasse il prezzo nei tempi previsti di 120 giorni, l’immobile verrà nuovamente messo in asta. Il Giudice, infatti, non assegna l’immobile e dichiara decaduto l’aggiudicatario; quindi, fisserà una nuova asta, procedura che genera costi e rischi aggiuntivi, perché è necessario ricominciare tutto l’iter.
Se con la seconda vendita il ricavo è inferiore, il primo aggiudicatario decaduto dovrà versare la differenza tra il prezzo della sua aggiudicazione e il prezzo di acquisto della seconda vendita, dedotta la cauzione già persa.
Quindi l’aggiudicatario dell’asta che non salda il prezzo e diventa quindi inadempiente deve farsi carico di alcune conseguenze.
- La cauzione del 10% dell’offerta presentata, versata al momento dell’aggiudicazione, viene trattenuta a titolo di multa. Bisogna tener conto che questo importo potrebbe quindi non essere irrisorio, poiché si tratta appunto di una parte dell’intero importo dell’immobile all’asta.
- Nel caso in cui la somma del ricavato della vendita successiva e della cauzione trattenuta (10% della prima offerta presentata) fosse inferiore al prezzo di aggiudicazione che lui si era impegnato a pagare, sarà tenuto a versare la differenza.
Eccoti un esempio per capire meglio ciò di cui sto parlando. L’aggiudicatario si è aggiudicato l’immobile all’asta al prezzo di 100.000 euro, che coincide con l’offerta da lui presentata. Questo significa che la cauzione del 10% che versa è pari a 10.000 euro. In caso di mancato versamento del restante 90% (saldo) nei tempi previsti, la cifra versata sarà trattenuta dal Tribunale, se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.
Sarà lo stesso Tribunale a procedere all’organizzazione di una nuova asta, facendo ripartire l’iter. Il prezzo base di partenza dell’asta sarà lo stesso della precedente, senza alcuna svalutazione; se però l’importo aggiudicato durante la prima asta era maggiore rispetto al prezzo base, allora potrebbe capitare che la seconda asta venga aggiudicata a un prezzo inferiore.
Se la prima asta era stata aggiudicata con un importo di 100.000, ipotizziamo che la seconda asta si aprirà con il prezzo base di 80.000; qualora non ci fossero offerte a rialzo, l’immobile potrebbe essere aggiudicato per 80.000 euro, che sommati al 10% della cauzione (10.000 euro) arriverebbero a un ammontare di 90.000 euro. Mancherebbero quindi ancora 10.000 euro per arrivare a colmare l’importo iniziale di 100.000 euro. Questa somma di 10.000 euro è la differenza di prezzo che verrà chiesta al creditore precedente all’aggiudicatario decaduto. Se non pagherà, potrà subire a sua volta una procedura esecutiva con pignoramento dei propri beni.
Saldo e stralcio: la soluzione in grado di azzerare il debito
Se hai un immobile che è stato pignorato o sei prossimo a un pignoramento, sei ancora in tempo per azzerare i tuoi debiti senza incorrere nelle svalutazioni delle aste immobiliari e ricominciare da zero.
Questo è possibile proprio grazie allo strumento di saldo e stralcio, che permette di prendere contatto con i creditori coinvolti nella procedura per raggiungere un accordo sulla cifra da saldare per considerare estinto il tuo debito. Con questa soluzione devi vendere la tua casa per pagare i creditori, i quali avranno la certezza di ricevere subito la somma pattuita.
Lato acquirente, è importante che chi decide di partecipare all’asta sia certo di poter ottenere il mutuo necessario per saldare l’importo dovuto. Capita molto spesso, infatti, che si sia convinti di poterlo ottenere per acquistare l’immobile e poi invece non si ottiene il mutuo per saldare il prezzo. In questo modo viene persa la cauzione del 10% e si è costretti a risarcire l’eventuale danno in caso di acquisto a un prezzo inferiore.
È fondamentale affidarsi a un professionista, oltre che ottenere dalla banca prima dell’asta una pre-delibera del mutuo.
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