Asta senza incanto e asta con incanto sono due tipologie di aste giudiziarie. Come distinguerle e per quali ragioni è importante farlo?
Dopo aver capito che una determinata asta immobiliare risponde alle tue esigenze e rappresenta per te un’opportunità di investimento, è importante conoscere le differenze tra le diverse aste per capire come partecipare.
Tipologie di aste giudiziarie: quali sono e come funzionano
Le aste immobiliari non sono tutte uguali; le due tipologie di asta previste dal Codice di Procedura Civile sono con incanto e senza incanto. Esiste, inoltre, una nuova modalità di asta, che è quella telematica, della quale parleremo nel prossimo articolo.
Asta senza incanto
Il Codice di Procedura Civile stabilisce questa tipologia di asta come preferenziale rispetto a quella con incanto. La vendita senza incanto prevede che chi è interessato a partecipare presenti alla cancelleria del Giudice o al professionista delegato un’offerta in busta chiusa e la cauzione del 10% entro la data indicata all’interno dell’avviso di vendita. Si può proporre un importo inferiore al prezzo di base, ma non al di sotto del 25%.
Se presente un solo offerente, questo si aggiudicherà l’asta immobiliare, salvo rare eccezioni indicate al comma 3 dell’art. 572 c.p.c. È chiaro che essere l’unico candidato alla vendita giudiziaria porta un vantaggio indiscutibile, perché nessuno farà rilanci e quindi l’offerente otterrà l’immobile senza che il prezzo di vendita finale aumenti.
Se presenti più offerenti, il Delegato alla vendita li invita a una gara sull’offerta più alta, offrendo loro la possibilità di fare rilanci partendo da quella cifra; l’offerta più alta diventerà quindi il prezzo base da cui partire per partecipare all’asta. Da questa cifra si potrà rilanciare con un rialzo minimo indicato proprio nell’avviso di vendita.
Si aggiudica l’asta il candidato che offre di più; una volta conclusa l’asta, l’aggiudicazione dell’immobile è definitiva; si dovrà però versare il saldo prezzo entro i termini indicati.
Asta con incanto
Nell’asta con incanto le offerte devono essere presentate in busta chiusa con l’indicazione di prezzo, tempo e metodo di pagamento. Inoltre, è necessario accompagnare la proposta con un assegno circolare del 10% dell’offerta che si desidera proporre. Questo importo dev’essere uguale o superiore al prezzo base indicato dal Giudice nell’ordinanza di vendita.
La modalità di svolgimento è simile a quella senza incanto, fatta eccezione per alcune specifiche regole; ad esempio, l’aggiudicazione dell’asta con incanto non è definitiva e, una volta conclusa l’asta, è necessario che non vi siano ulteriori offerte nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Bisogna attendere che nessun candidato proponga ulteriori offerte di rilancio per dichiarare la vendita conclusa e confermare quindi l’aggiudicatario dell’asta.
La Legge 132 del 2005 formalizza la precedenza dell’asta senza incanto, proprio perché i tempi di aggiudicazione possono dilatarsi parecchio; l’asta senza incanto, infatti, è una procedura più agile ed efficace.
Differenze tra asta con e senza incanto
Queste sono due tipologie di vendita giudiziaria, che si differenziano tra loro per alcuni aspetti:
- Nella gara senza incanto i partecipanti presentano la domanda di partecipazione e l’offerta in busta chiusa; in quella con incanto, invece, il Codice di procedura Civile prevede che venga depositata una cauzione per poter partecipare; spesso viene richiesta la busta chiusa con l’indicazione degli stessi elementi, come anche il prezzo offerto.
- In quella senza incanto bisogna partecipare personalmente o, in alternativa, è possibile nominare con procura speciale un avvocato, che potrà avanzare l’offerta e anche partecipare alla gara al posto della persona interessata all’acquisto; in quella con incanto, invece, è possibile nominare come procuratore anche un altro soggetto.
- Nelle vendite senza incanto l’aggiudicazione dell’asta è definitiva, mentre in quelle con incanto è provvisoria; questo perché si possono presentare nuove offerte nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Ciò significa che i partecipanti possono rilanciare, presentando una nuova offerta con un importo maggiore di un quinto rispetto alla precedente. Se così fosse, il Giudice organizzerà una nuova asta, riservata soltanto a chi ha preso parte alla precedente.
- Quella senza incanto è stabilita dal Codice di Procedura Civile come la tipologia di asta preferenziale; se però questa andasse deserta, spesso viene effettuata una nuova asta senza incanto a un prezzo ribassato del 20%; ciò, però, dipende da ciò che il Giudice ha stabilito con l’ordinanza.
- Nella vendita senza incanto è possibile non presentarsi o partecipare personalmente all’asta, poiché la propria offerta sarebbe comunque ritenuta valida; qualora ci fossero altre offerte, non sarà possibile effettuare rilanci, in quanto non presenti. Nella vendita con incanto, invece, l’acquirente deve per forza presentarsi personalmente dichiarando e/o confermando l’offerta.
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