L’istituto della cessione del preliminare (o cessione del compromesso) rappresenta una risorsa molto utile per chi è alla ricerca di opportunità di investimento immobiliare.
In base a esso l’investitore, dopo aver individuato un’occasione immobiliare e sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, può cederlo a un terzo soggetto che subentra nel ruolo di acquirente.
In questo articolo trovi tutte le informazioni utili per sfruttare la cessione del contratto preliminare di compravendita anche nell’ambito delle aste immobiliari.
Che cos’è la cessione del preliminare
La cessione del contratto è disciplinata dall’articolo 1406 del codice civile, dove leggiamo:
“Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.
Per la validità del trasferimento è fondamentale il consenso di tutte e tre le parti coinvolte: chi compra (il cedente, definito “promissario acquirente” nel contratto), chi vende (il ceduto e “promissario venditore”) e chi subentra nel rapporto (il cessionario).
La parte subentrante diventa quindi il nuovo promissario acquirente nel preliminare e si sostituisce al cedente in tutti i rapporti regolati dall’accordo.
Vediamo un esempio pratico per capire meglio come funziona l’istituto:
- hai individuato un immobile che ti interessa acquistare come opportunità di investimento;
- ti accordi con il proprietario per il prezzo finale della vendita a 150.000€;
- stipulate un preliminare di vendita indicando tra le clausole la possibilità di cedere il contratto a terzi;
- trovi qualcuno interessato al bene e gli cedi il compromesso a titolo oneroso per 20.000€;
- viene stipulato un secondo accordo in base al quale il nuovo soggetto si impegna a rispettare il compromesso e tutte le sue condizioni.
A questo punto, il cessionario subentra in tutti i diritti attivi e passivi derivanti dal contratto ceduto.
Come visto nel già menzionato articolo 1406 c.c., la cessione è valida solo per i contratti a prestazioni corrispettive o bilaterali, quelli cioè da cui nascono obblighi di prestazioni per entrambe le parti.
È un istituto diverso dalla riserva di nomina disciplinata dall’articolo 1401 c.c., che stabilisce sin dall’origine che una delle due parti venga nominata dopo la firma del contratto (di solito entro tre giorni).
Come sfruttare la cessione del contratto preliminare di compravendita per gli investimenti immobiliari
Se ti interessa dedicarti agli investimenti immobiliari, la cessione del compromesso rappresenta uno strumento perfetto per ottenere utili senza un grande capitale di partenza.
In maniera simile all’opzione di acquisto, un accordo preliminare permette di bloccare un bene prima della stipula dietro versamento di una caparra. A differenza dell’opzione, però, nel caso della cessione non è possibile svincolarsi dal compromesso senza perdere l’anticipo versato.
Prima della stesura del contratto definitivo di compravendita, l’investitore ha tempo per individuare un terzo, l’acquirente finale, entro i termini indicati nel compromesso e ottenere il suo guadagno “vendendo” l’accordo prima del rogito notarile.
Opzione d’acquisto e cessione del contratto sono quindi due istituti giuridici differenti, che possono intrecciarsi ad esempio quando la prima si aggiunge al preliminare. Per capire se usare uno o l’altro strumento devi tenere bene a mente i tuoi obiettivi e la situazione particolare in cui ti trovi.
Per individuare beni adatti all’investimento e rintracciare fabbricati da rivendere con una leggera maggiorazione è molto importante conoscere il mercato immobiliare. Con la cessione del preliminare, infatti, il cessionario si impegna a pagare un prezzo finale comprensivo della quota del cedente e quindi superiore alla valutazione di mercato. Tu, ipotetico cedente, devi tenere conto di tutto questo se vuoi che l’affare vada a buon fine.
Inoltre, la stipula di questi accordi richiede molta attenzione per evitare di omettere clausole che rendano l’acquisto vincolato o obbligatorio per il cedente. È necessaria una conoscenza approfondita del diritto immobiliare per non farsi accecare da presunte facili occasioni di guadagno.
La consulenza di un avvocato immobiliare risulta perciò fondamentale, ancora di più se ci si sposta nel campo dei preliminari applicati alle procedure esecutive. Vediamo perché.
Cessione del compromesso nelle vendite “a saldo e stralcio”
Quando un immobile viene pignorato a seguito di una procedura esecutiva forzata è possibile evitare la vendita all’asta attraverso un’operazione definita “saldo e stralcio”. Essa permette di saldare un debito attraverso un pagamento ridotto ma in tempi più veloci rispetto a una vendita giudiziaria.
Per stralciare un immobile bisogna raggiungere un accordo tra le parti con l’obiettivo di liquidare quanto dovuto senza l’apertura del procedimento, e in ogni caso prima della vendita dell’immobile all’asta. Nella maggior parte dei casi si stralcia durante una procedura esecutiva, sempre prima della vendita. Se il debitore trova un acquirente per un bene prima che finisca all’asta, quindi, può accordarsi con i creditori per stipulare un compromesso d’acquisto e bloccare la vendita all’asta.
La procedura di saldo e stralcio risulta vantaggiosa per tutte le parti:
- il creditore può recuperare in tempi più rapidi quanto gli è dovuto senza aspettare l’asta che richiede in media tempi più lunghi;
- il debitore riesce a estinguere integralmente il proprio debito e definisce il procedimento esecutivo a suo carico;
- l’acquirente del bene risparmia i tempi e le incertezze collegate alla vendita all’asta, nonché una parte delle spese.
Anche per le vendite a stralcio è possibile cedere il preliminare ma, come vedremo fra poco, si tratta di una procedura piuttosto complessa da eseguire solo se si hanno le dovute competenze. In questo caso, di solito, l’investitore individua un promissario acquirente prima di convincere debitore e creditore a rinunciare alla procedura esecutiva.
Inizia a investire con l’aiuto di un professionista del diritto
La cessione del compromesso nelle vendite a saldo e stralcio richiede un livello di competenze giuridiche molto avanzato. Ti consiglio di assicurarti sempre la consulenza di un professionista prima di avventurarti in progetti di investimento che possono facilmente trasformarsi in dei boomerang finanziari.
Con un avvocato immobiliare al tuo fianco avrai la certezza di fare tutto nel modo giusto, dalla redazione dei contratti alla definizione dei dettagli, con tutte le clausole necessarie.
Sono più di tredici anni che mi occupo di diritto degli immobili e di strategie di investimento pensate soprattutto per il sistema delle aste. Ti assicuro che in tutto questo tempo ho visto molte ottime occasioni sfumare per una scarsa attenzione ai particolari.
Se stai pensando di vendere o acquistare un immobile e vuoi la certezza di farlo alle migliori condizioni possibili, contattami subito per fissare un appuntamento telefonico. Sarò felice di aiutarti con il tuo prossimo investimento.