Hai visto un annuncio immobiliare di tuo interesse, ma hai bisogno di fare alcune valutazioni prima di scegliere se procedere con l’acquisto? Se non vuoi rischiare di lasciarti sfuggire quello che potrebbe rivelarsi un vero affare, ti consiglio di valutare l’opzione di acquisto dell’immobile. Strumento giuridico prezioso e utilizzato spesso dagli investitori immobiliari, l’opzione di acquisto si rivela un’ottima soluzione per evitare di perdere una buona occasione o di acquistare un fabbricato non del tutto in linea con le tue esigenze.
Cos’è l’opzione di acquisto dell’immobile?
L’opzione di acquisto dell’immobile è lo strumento giuridico che consente alle parti interessate alla compravendita di stabilire – di comune accordo – un vincolo temporale per il venditore. Quest’ultimo, durante l’arco di tempo fissato, non può accettare alcuna offerta d’acquisto e il potenziale investitore e acquirente ha modo di svolgere valutazioni preliminari senza rischiare di perdere l’occasione.
La normativa è disciplinata dall’articolo 1331 del Codice Civile, che recita:
Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla
propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno,
la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile
per gli effetti previsti dall’art. 1329.
Se per l’accettazione non è stato fissato un termine, questo può
essere stabilito dal giudice.
In altre parole, l’articolo stabilisce che le parti coinvolte scelgano di comune accordo se sottoscrivere un contratto di opzione, dopo di che è il proprietario dell’immobile ad accettare il vincolo temporale a fronte di una possibile conclusione della vendita. Se al termine del contratto preliminare non ha luogo la compravendita, le parti si possono ritenere svincolate da qualsiasi relazione contrattuale.
Prima di approfondire le modalità e le caratteristiche del contratto di opzione, è importante specificare che facciamo riferimento soltanto alla compravendita immobiliare. Si può parlare di diritto di opzione anche in ambito societario e finanziario, ma sono materie diverse di cui non ci occuperemo in questo contesto.
Quando ricorrere al diritto di opzione immobiliare
Immagina di trovare un annuncio immobiliare di tuo interesse. Le caratteristiche e il prezzo del fabbricato soddisfano le tue esigenze, ma vorresti apportare delle modifiche alla struttura e hai bisogno di tempo per valutare la fattibilità di una ristrutturazione. Se non vuoi rischiare che venga venduto a un altro acquirente mentre svolgi le necessarie verifiche, puoi proporre al venditore di sottoscrivere un contratto di opzione per l’acquisto dell’immobile.
Questo istituto giuridico, infatti, ti concede il tempo necessario per portare a termine le tue valutazioni e stabilire di conseguenza se procedere o meno con l’acquisto.
Poco fa abbiamo menzionato l’ipotesi di studiare se sia possibile ristrutturare l’immobile, ma la sottoscrizione di un contratto di opzione ti torna utile anche in altri casi.
Potresti aver bisogno di verificare la tua disponibilità finanziaria o l’interesse di eventuali acquirenti qualora desiderassi rivendere l’immobile in un secondo momento. O magari vorrai accertarti che l’operazione sia priva di rischi e che sull’immobile non gravino ipoteche o qualsiasi altro genere di insolvenza.
Gli investitori ricorrono frequentemente all’opzione immobiliare proprio per svolgere eventuali controlli in ambito urbanistico ed edilizio prima di concludere l’accordo di vendita. L’opzione non vincola il potenziale acquirente a comprare l’immobile: se le condizioni non lo soddisfano, può risolvere la relazione di compravendita allo scadere dell’accordo preliminare.
La durata dell’opzione di acquisto dell’immobile
Il contratto di opzione prevede una scadenza temporale che può essere stabilita dalla parti coinvolte. Se venditore e acquirente non raggiungono un accordo sulle tempistiche, viene avviata un’apposita procedura per affidare al giudice il compito di definire la data ultima di validità del contratto. Solo al termine le parti decidono se procedere o meno con il passaggio di proprietà e, in tal caso, stilano un nuovo contratto per l’effettiva vendita dell’immobile.
Il mio suggerimento è sempre di trovare un accordo tra gli interlocutori senza dover fare appello all’intervento del giudice. Dare inizio a una relazione di compravendita in un clima di reciproca collaborazione è senza dubbio il modo migliore per individuare un accordo che soddisfi tutti i partecipanti.
Quanto è onerosa l’opzione di acquisto?
Come le tempistiche, anche gli eventuali costi dell’opzione di acquisto dell’immobile sono stabiliti dalle parti di comune accordo.
Il contratto può essere:
- a titolo oneroso: l’acquirente riconosce un premio al venditore vincolandolo fino al termine del contratto di opzione;
- a titolo gratuito: il venditore, seppur vincolato al contratto di opzione, non percepisce alcun corrispettivo.
Durante la fase di trattativa fra acquirente e venditore, quest’ultimo mette in campo le sue capacità di negoziazione per concordare la cifra più bassa se non addirittura la gratuità del contratto.
Questo aspetto è uno dei motivi per cui è sempre consigliabile affidarsi alla guida di professionisti esperti. Se al contratto di opzione non segue la vendita dell’immobile, il premio riconosciuto dal potenziale acquirente al venditore rimane una vana perdita di denaro. L’intervento di un buon consulente può aiutarti a ridurre – o addirittura a evitare – un esborso oneroso.
Contratto di opzione: un modello da adattare caso per caso
In rete è facile trovare modelli di contratto da utilizzare per il proprio accordo privato, ma anche in questo caso il mio suggerimento è di affidarsi al supporto di un professionista. Il documento, infatti, deve essere opportunamente personalizzato in base alle esigenze delle parti. Inoltre, bisogna assicurarsi di includere tutte le informazioni necessarie, come i dettagli dei beni da acquistare, il prezzo, le garanzie, l’eventuale premio di opzione (o corrispettivo dell’opzione), la sua durata e ogni altro elemento specifico funzionale alla procedura.
Per darti un’idea, alla fine di questo articolo trovi il modello del contratto di opzione che solitamente utilizzo nelle mie consulenze legali. Fai attenzione, però: non sempre è sufficiente l’attenta compilazione dei campi; potrebbe rivelarsi necessario integrare o modificare il contenuto con ulteriori clausole da valutare caso per caso.
Durante questi anni di attività in ambito immobiliare ho avuto l’occasione di assistere a numerose divergenze dovute a compilazioni imprecise e lacunose della documentazione. Anche per questo ho scelto di mettere la mia esperienza legale al servizio dei clienti e di seguirli nelle diverse fasi della compravendita.
Se stai valutando di acquistare o vendere un immobile e vuoi accertarti di aver considerato tutte le alternative a tua disposizione, chiamami ora e sarò felice di accompagnarti nel tuo prossimo investimento.
MODELLO CONTRATTO DI OPZIONE PER L’ACQUISTO DI IMMOBILE
Con la presente scrittura privata i sottoscritti:
Sig. ___________________________, nato a ____________ il ______________, residente a ______________ in Via _________________________ n. ___, C.f. ________________________, di stato civile _______________________, da una parte e qui di seguito denominato anche “concedente”;
E
Sig. ___________________________, nato a ____________ il ______________, residente a ______________ in Via _________________________ n. ___, C.f. ________________________, di stato civile _______________________, dall’altra parte e qui di seguito denominato anche “optante”;
PREMESSO
che il sig. _______________________ è proprietario dell’immobile sito in _____________, alla Via _____________________ n. ______, in forza di contratto di compravendita in data ___________ stipulato presso il notaio ___________________ registrato il _________________ repertorio n. ___________;
che è intenzione del sig. ___________________ vendere il suddetto immobile al sig. __________________ concedendo a quest’ultimo il diritto di opzione all’acquisto ai sensi dell’art. 1331 c.c. alle condizioni sotto riportate.
Tutto ciò premesso le parti convengono e stipulano quanto segue:
Articolo 1
Il concedente si impegna irrevocabilmente a vendere all’optante l’intera piena proprietà dell’unità immobiliare sita in _____________, alla Via _____________________ n. ______, costituita da ____________________, al piano __________, con relativi accessori e pertinenze, il tutto meglio identificato al catasto [fabbricati/terreni] del Comune di ________ ai seguenti dati: Sez. _______, Foglio n. ___________, mappale n. _________, subalterno n. __________, Classe __________, Cat. __________, rendita catastale _________ .
Articolo 2
Il Sig. _____________ concede il diritto di opzione ad acquistare il predetto immobile al Sig. ____________ il quale accetta riservandosi il diritto di acquistare, ovvero rinunciare all’acquisto, alle condizioni di seguito indicate.
Articolo 3
Il prezzo della vendita dell’unità immobiliare, che le parti dichiarano essere convenuto a corpo e non misura, viene sin da ora stabilito e fissato dalle parti in Euro ____________, somma che l’optante dovrà versare al concedente al momento della stipula dell’atto definito di compravendita, presso lo studio notarile scelto da quest’ultimo, che dovrà essere perfezionato entro il termine perentorio di ______ giorni dalla comunicazione di accettazione del diritto di opzione da parte dell’optante.
Articolo 4
L’optante potrà esercitare il diritto di opzione entro e non oltre la data del ____________, mediante comunicazione della propria accettazione da inviarsi a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento al concedente presso l’indirizzo di residenza sopra indicato. In mancanza della predetta comunicazione entro i termini indicati, il diritto di opzione si dovrà considerare decaduto, liberando il concedente dagli impegni assunti con la presente scrittura privata.
Articolo 5
Le parti concordano che il diritto di opzione viene concesso a titolo oneroso che le parti pattuiscono nella somma di Euro ____________. Tale somma viene versata a mezzo di assegno bancario n. _________________ tratto sulla Banca _________________ alla data del presente contratto e di cui la parte concedente rilascia piena e libera quietanza con la sottoscrizione della presente scrittura privata.
Articolo 6
Le parti concordano che il presente diritto di opzione potrà essere ceduto, durante tutto il periodo di validità del presente accordo, da parte dell’optante a qualunque terzo senza che il concedente possa eccepire alcunché.
Articolo 7
Il concedente si obbliga, pertanto, ad addivenire alla stipula dell’atto notarile di compravendita dell’unità immobiliare sopra indicata in favore dell’optante al prezzo, termini, condizioni e modalità previsti nel presente contratto. In caso di inadempimento o di vendita effettuata a terzi prima della scadenza del termine di accettazione del diritto di opzione, il concedente sarà tenuto al pagamento in favore della parte optante della somma di Euro __________ a titolo di penale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1382 c.c..
Articolo 8
La parte concedente dichiara e garantisce l’unità immobiliare oggetto del diritto di opzione, all’atto della stipula del rogito notarile di trasferimento della proprietà, sarà libero da pesi, oneri, vincoli, litispendenze, spese e tributi arretrati, diritti di prelazione, iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli e privilegi anche fiscali, aventi carattere pregiudizievole per la parte optante.
Articolo 9
Il concedente dichiara inoltre che l’unità immobiliare in oggetto è conforme alle normative urbanistiche e fiscali e che non ha subito alcuna modifica che richiedesse autorizzazioni o denunce di sorta.
Articolo 10
Le spese di registrazione del presente contratto sono carico di parte optante.
Articolo 11
Le parti convengono che per tutte le controversie che dovessero insorgere in tema di validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto di opzione sarà territorialmente competente, in via esclusiva, il Foro di ________________.
Articolo 12
La presente scrittura privata è redatta in duplice copia originale e consta di n. ____ fogli e di n. _______ facciate scritte.
Letto, firmato e sottoscritto.
[Luogo], [Data]
Il Concedente L’optante
__________________________ _________________________
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